Как выгодно оформить квартиру в собственность?

выбираем собственника квартиры из членов семьи

При оформлении недвижимости во время покупки жилья всегда встает вопрос, на кого лучше всего оформить квартиру для получения максимальной выгоды в разных жизненных ситуациях и кому быть ее собственником.

Собственник квартиры обладает неоспоримыми правами в распоряжении своим личным имуществом. Он может имеющуюся у него недвижимость заложить, обменять, продать, подарить и завещать. Он проводит регистрацию всех жильцов и несет ответственность за их проживание в квартире. На плечах собственника лежат финансовые вопросы, касающиеся оплаты всех коммунальных услуг и налога на имущество. Все эти тонкости необходимо знать, чтобы правильно сделать выбор собственника в своей семье.

Главное, что интересует владельцев жилья при вступлении в права собственности, — это получение налогового вычета и на кого лучше оформить квартиру.

Возвращение налоговых выплат гражданам, купившим квартиры

Государство решило вернуть гражданам, самостоятельно покупающих себе квартиру, подоходные налоговые выплаты на сумму, затраченную при покупке жилья. Их максимальный размер в сумме составляет не более 260 тысяч рублей при покупке квартиры в 2 миллиона рублей. Это изменение вступило в силу с 1 января 2014 года.

Право на имущественный вычет у покупателя возникает тогда, когда квартира переходит в его собственность, и началом этого права становится дата, стоящая на документе о праве на нее.

При приобретении квартиры супругами оформляется собственность без выделения долей, потому что по закону у них совместное проживание. С таким владением собственности мужу и жене дано право самостоятельно распределять, кто и какой процент вычета будет получать, и договориться о пропорциях этих выплат. Если в семье один из супругов работает по найму, а второй временно безработный, то работающий может оформить весь вычет на себя. Это можно сделать, подав соответствующее заявление в налоговую инспекцию.

Права на получения выплат вычета

Второй супруг не теряет права на получении вычета при трудоустройстве, если он сам в налоговую инспекцию с заявлением о передачи своего права не обращался. Если женщина, ухаживая за малышом, находится дома, то она не получает никаких доходов, облагаемых налогом. На возврат НДФЛ в этот момент жизни она может не рассчитывать.

Это право государство сохраняет за женщиной в будущих сделках купли-продажи любого жилья, индивидуального дома или квартиры. Супруг в этом случае может получить при таких условиях максимальный налоговый вычет.

Если покупка квартиры в семье происходит не первый раз и один член семьи уже получил максимальные выплаты, то второй может воспользоваться этой возможностью в полной мере.

Кто может воспользоваться льготой?

Получить имущественный налоговый вычет может тот, кто работает за белую зарплату. Предприниматели не могут получить эту сумму, если только не совмещают индивидуальное предпринимательство и работу по найму.Имущественный налоговый вычет — это возвращение вам до 260 000 рублей с 2-х млн. рублей, потраченной на приобретение жилья.

Эти деньги государство возвращает из уплачиваемого подоходного налога в размере 13% от зарплаты. Размер выплат напрямую зависит от вашего годового дохода. Чем больше будут суммы денег, выплачиваемые на работе по найму, с которых платятся подоходный налог, тем больше будут произведенные выплаты вычета. Если стоимость квартиры была меньше 2 млн.

, то при следующих сделках купли-продажи можно еще раз воспользоваться этим законом о выплате денег (до тех пор, пока лимит не будет исчерпан).

При этом общий налоговый вычет не может быть выше 2 млн. рублей. Все затраты на погашение процентов по целевым банковским займам и кредитам также возвращаются в виде 13% от затраченной суммы.

Получение других выгод

Если один из супругов имеет второй брак, а в первом остались дети, то они являются его наследниками. Это значит, что после смерти владельца квартиры у второй половины появятся проблемы при оформлении наследства.

Вместе с вдовой или вдовцом на долю умершего супруга и владельца квартиры будут претендовать все дети ото всех браков. В таком случае лучше себя обезопасить и оформить квартиру на того из супругов, у кого нет наследников вне семьи.

Человек, имеющий таких наследников, может написать при своей жизни завещательный отказ, лишив потенциальных наследников права на наследство.

Если брак не оформлен

Если квартира покупается до вступления в брак, то будет лучше, если все юридические оформления документов на право собственности будут проведены до процедуры регистрации брака. При таких условиях жилье будет принадлежать только одному собственнику и при разводе не будет делиться.

В гражданском браке надо всегда обращать внимание на юридические тонкости при оформлении недвижимости, чтобы со временем не остаться ни с чем. Кому владеть покупаемой квартирой, решать семейной паре, но любое решение, на каких бы условиях оно не держалось, должно быть четко прописано в брачном договоре.

Обычная практика, когда в гражданском браке совместно купленная квартира оформляется сразу на того супруга, который будет владеть ею полностью после развода.

Оформление на несовершеннолетнего

При выборе, на кого оформить квартиру лучше всего, надо исходить из той реальности, в которой находится человек. В зависимости от желаемой выгоды можно сделать собственником даже несовершеннолетнего ребенка, чтобы потом не переписывать квартиру на него отдельно.

При этом до его совершеннолетия все выплаты налогов будут производиться его законными представителями. По достижении 18 лет молодой человек будет в праве сам распоряжаться квартирой.

Для каких бы целей ни покупалась квартира, человек всегда имеет право воспользоваться получением максимальной выгоды.

Top

Источник: https://1nasledstvo.ru/oformlenie-nedvizhimosti/na-kogo-oformit-kvartiru.html

Что выгоднее – дарственная или продажа?

Основным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность. В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.

Преимущества договора дарения:

1. Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
2. Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
3. При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
4. Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
5. На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

5 главных фактов о договорах дарения квартиры

Основные недостатки договора дарения:

1. При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
2. Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
3. Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
4. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
5. Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).

Преимущества договора купли-продажи:

1. Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
2. Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
3. Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.

Недостатки договора купли-продажи:

1. Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.
2. На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности.
3. Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ). В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.

Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Выгода понятие растяжимое. При разных целях выгода разная. Можно понимать под «выгодой» удобство и юридические последствия сделки для текущего владельца квартиры или для будущего (у них будут разные «выгоды»). Договор дарения, как и договор купли-продажи, сделка двусторонняя. И то, что выгодно одному, может быть не выгодно другому.

Цель определяет выгоду. Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения. Соответственно, и «выгода» здесь будет оцениваться с этой позиции. Целью может быть и оформление залога квартиры (в виде дарения или купли-продажи) при выдаче физлицом другому физлицу займа под нее. Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.

Но рискнем предположить, что здесь речь идет только о налогах. То есть вопрос сводится к тому, при каком виде сделки дарении или купле-продаже придется платить меньше налогов и той, и другой стороне сделки. На это уже можно ответить вполне определенно.

В случае дарения квартиры близкому родственнику никаких налоговых последствий у обеих сторон сделки не возникает.

Но если квартиру подарить постороннему лицу, то одаряемый попадает на налог НДФЛ: минус 13% от стоимости квартиры, так как, с точки зрения налоговиков, он получил солидный доход и должен заплатить за это налог государству. Даритель при этом, естественно, ничего не должен в бюджет, так как никакого дохода не получает.

Кстати, к понятию «близкий родственник» закон относит следующих членов семьи дарителя: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе сводные).

В случае купли-продажи квартиры ситуация обратная. Доход получает уже продавец, и должен с него уплатить те же 13% налога НДФЛ. Правда, государство предоставляет здесь продавцу целый ряд льгот по уплате НДФЛ в виде налоговых вычетов при продаже квартиры.

Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. Например, если квартира находилась в собственности владельца более трех лет (или была куплена более пяти лет назад, по новым правилам), то при ее продаже налог для продавца будет равен нулю.

Покупатель в случае купли-продажи, естественно, не платит налог. И даже наоборот, получает возможность частично вернуть себе НДФЛ, который он платит в бюджет со своих текущих доходов (в том числе со своей зарплаты).

Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги). Если сделка происходит между посторонними людьми, то выгоднее квартиру продать, применив к ней налоговые вычеты.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Отвечают юристы S.A. Ricci жилая недвижимость:

Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи).

С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему.

Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).

Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека. При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.

Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения). А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.

Отвечает адвокат Сергей Мирзоян:

Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.

В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия.

И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу права собственности. Купля-продажа это передача права за определенную сумму денег. Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то отсутствует налог на дарение. Если постороннему человеку, то налог на дарение составит 13% либо от кадастровой стоимости недвижимости либо от суммы, указанной в договоре дарения (в зависимости от того, какая сумма будет больше).

Договор купли-продажи отличается тем, что продавец и покупатель могут проставить любую устраивающую их сумму. Стоимость оформления договора купли-продажи (если только он не нотариален) не зависит от суммы договора.

Если продаваемый объект является общедолевой собственностью, то оформление обеих сделок как дарения, так и купли-продажи должно быть нотариально заверено. Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по формуле и зависит от многих факторов.

Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.

В случае умышленного занижения стоимости договора нотариус может рассчитать стоимость услуг в зависимости от оценочной или кадастровой стоимости объекта. Таким образом, стоимость оформления договоров дарения и купли-продажи примерно одинакова.

Могут возникнуть разные налоговые последствия, так как одаряемый облагается налогом, если не имеет льгот. А вот покупатель квартиры приобретает налоговую льготу на подоходный налог в размере 13% на сумму покупки, не превышающую 2 млн рублей. То есть если квартира приобретается за 2 млн рублей и более, то ее новый хозяин получит 260 тысяч рублей со своего оплаченного подоходного налога в течение нескольких лет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Могу ли я продать жилье самому себе?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_vygodnee__darstvennaya_ili_prodazha/6215

Как лучше оформить квартиру: дарение или купля-продажа (как выгодно) — в 2019 году, родственнику, не родственнику

Передача прав собственности на недвижимое имущество – это достаточно ответственная процедура, которая требует к себе внимательного подхода со знанием всех тонкостей и особенностей.

В первую очередь, нужно определиться с тем, какой именно составить договор, так как каждый из них отличается своими преимуществами и недостатками. Проблема в том, чтобы выбрать вариант, который будет наиболее выгодным для обеих сторон, и при этом позволит быстро и без проблем оформить все документы.

Руководствуясь этим, многие стараются понять, как лучше оформить квартиру: дарение или купля-продажа.

Можно ли завещать жилье не родственнику

Если наследодатель хочет предоставить свою недвижимость какому-либо лицу, которое не входит в число его близких родственников, ему нужно будет оформить завещание, так как в противном случае данное лицо не будет иметь никакой возможности оформить на себя указанное жилье. В дальнейшем наследование по закону проводится путем призвания наследников разной очереди, которых всего восемь, но при этом в их число входят только те лица, которые были родственниками или иждивенцами наследодателя.

Оформление завещания на квартиру в пользу лица, не являющегося родственником, предоставляет наследодателю самостоятельно решать дальнейшую судьбу принадлежащего ему имущества, то есть он имеет право кого-либо из числа законных наследников или же всех их полностью лишить прав на переоформление этой собственности.

Образец завещания

В первую очередь, можно воспользоваться возможностью оформления фиктивной купли-продажи недвижимости, но здесь нужно учитывать массу нюансов. Даже если деньги не были переданы в процессе проведения сделки, стоимость недвижимости будет указываться в договоре, и ее бывший владелец должен будет оплатить налог в виде процента от этой собственности.

Договор дарения для родственников является более выгодным за счет того, что в нем отсутствуют все недостатки, присущие стандартному договору купли-продажи. В частности, это обеспечивается за счет того, что родственникам не нужно выплачивать никаких налогов в соответствии с действующим законодательством.

В число родственников в данном случае относятся супруги, а также их дети и родители, причем все вышеперечисленные могут передавать друг другу имущество без уплаты дополнительных налогов. При этом стоит отметить, что сама по себе сделка дарения в оформлении гораздо более простая, что тоже является несомненным преимуществом для людей, не сильно разбирающихся в юридической сфере.

Еще одним распространенным способом передачи недвижимости является наследование, а единственный минус этого способа заключается в том, что новый владелец сможет распоряжаться предоставленным ему имуществом только после смерти предыдущего

Как лучше оформить квартиру: дарение или купля-продажа

Для того, чтобы понять, как выгодно передать квартиру другому человеку, стоит рассмотреть основные преимущества и недостатки каждого варианта:

Фактор сравнивания	Дарение	Купля-продажа
Стороны договора	Даритель, который должен иметь дееспособность, совершеннолетний возраст и права собственности на передаваемое имущество. Одаряемый, который не должен быть государственным или муниципальным служащим, а также относиться к категории лиц, прописанных в статье 575 Гражданского кодекса.Статья 575. Запрещение дарения	Покупатель и продавец, где последний обязательно должен иметь права собственности на квартиру, в то время как покупателем может быть любое лицо.
Форма договора	Стандартная письменная и, по соглашению обеих сторон, заверенная у нотариуса.	Стандартная письменная
Основной предмет договора	Безвозмездная передача имущества в собственность другому лицу.	Возмездная передача имущества в собственность другому лицу по заранее оговоренной цене.
Основной объект договора	Квартира с указанием всех индивидуальных признаков, то есть точного адреса, этажности, общей и жилой площади и остальной информации.
Права и обязанности каждой из сторон	Узкий перечень, который предусматривает передачу дара со стороны дарителя, а также наличие у него права отказаться от исполнения договора дарения. Одаряемому лицу предоставляется право принять указанное имущество, а в случае оформления консенсуального договора выдвигать требования его передачи, если были соблюдены отлагательные условия.	Широкий перечень, зависящий от особенностей каждой конкретной ситуации.
Ответственность сторон за неисполнение условий договора	Полностью отсутствует.	В основном выражается в виде всевозможных штрафов, процентов или пеней за использование чужих денежных средств.
Обязательные условия	Указание полного отсутствия каких-либо ограничений или обременений, а также информация о лицах, сохраняющих право использования жилым имуществом.Информация о том, на каких правах даритель владеет указанным имуществом. Стоимость помещения нужно указывать только в том случае, если сделка оформляется у нотариуса.	Указание полного отсутствия каких-либо ограничений или обременений, а также информация о лицах, сохраняющих право использования жилым имуществом.Информация о том, на каких правах даритель владеет указанным имуществом. Стоимость помещения указывается в обязательном порядке.
Государственная регистрация	Обязательна в обоих случаях. Данная процедура проводится сотрудниками Росреестра, которые отправляют документацию в Федеральную кадастровую службу управления.
Акт-приема передачи	Не обязателен.	Обязателен.
Налогообложение	Одаряемое лицо, не являющееся близким родственником дарителя, должно заплатить налог на доход физических лиц в размере 13% от переданного имущества.	Продавец платит НДФЛ в виде 13% вне зависимости от обстоятельств соглашения.
Освобождение лиц от уплаты налогов и возможные имущественные льготы	Есть ряд случаев, при которых одаряемый полностью освобождается от необходимости уплаты налогов в соответствии с подпунктом 18.1 пункта 1 статьи 217 Налогового кодекса. Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)	Продавец может оформить имущественный вычет в том случае, если перед продажей он распоряжался недвижимым имуществом в течение более трех лет. Также имущественный вычет может использоваться и покупателем любой недвижимости.

Учитывая вышесказанное, оба договора практически не имеют никакой разницы в процедуре оформления, но если обе стороны приходятся друг другу близкими родственниками, оформить договор дарения будет гораздо выгоднее.

Плюсы и минусы дарственной

Дарение имеет определенные плюсы и недостатки вне зависимости от того, какое именно имущество выступает в качестве основного объекта договора:

Плюсы

Преимуществ у такого соглашения несколько: сделка может оформляться в письменной или даже устной форме в зависимости от условий договора; подарок становится собственностью одаряемого лица, и на него не могут распространяться права совместно нажитого имущества супругов; даритель освобождается от любых налогов, а одаряемый не должен ничего платить, если является его близким родственником; одаряемый получает право распоряжаться переданным имуществом сразу после подписания договора; дарение позволяет провести процедуру отчуждения имущества в обход определенных аспектов действующих законов.

Минусы

Недостатки же этого соглашения заключаются в следующем: в любой момент даритель имеет право отменить договор дарения, вследствие чего одаряемое лицо должно будет вернуть предоставленное имущество; всегда сохраняется определенная степень оспоримости сделки, особенно если в качестве дарителя выступают пожилые люди; даритель не получает в ответ никаких благ, и даже не может их требовать в самом договоре; даритель не имеет право каким-либо образом обременять имущество в процессе его передачи; одаряемому приходится платить налог, если он не является близким родственником дарителя.

Описание торговых отношений

Преимуществами оформления договора купли-продажи можно назвать:

• возможность оформления обеими сторонами налогового вычета;
• обе стороны получают определенную выгоду от совершенной сделки;
• в договоре может предусматриваться достаточно широкий перечень прав и обязанностей каждой из сторон;
• обязательно оформляется акт приема-передачи, который гарантирует надлежащее исполнение обязанностей каждой из сторон и, соответственно, отсутствие каких-либо претензий;
• может быть оформлен предварительный договор для закрепления гарантий выполнения всех условий;
• сделку крайне тяжело оспорить.

Недостатки договора купли-продажи заключаются в том, что продавцу приходится оплачивать налог на доходы, а если покупатель состоит в браке, то купленная недвижимость будет считаться совместно нажитым имуществом супругов

В случае с автомобилем

Оба договора оформляются практически одинаково, и поэтому особенности и преимущества каждого из них также достаточно схожи между собой.

В частности, стоит отметить несколько ключевых особенностей:

• оформление договора всегда проводится в письменной форме;
• нужно в договоре обязательно указать технические характеристики передаваемого транспортного средства;
• нужно обязательно указывать информацию из паспорта транспортного средства, а также на совершение перерегистрации в ГИБДД;
• обязательно должна указываться стоимость транспортного средства, если речь идет о его купле-продаже или передаче не родственникам;
• вместе с передачей автомобиля нужно также предоставить другому лицу и все нужные документы.

Разницы в оформлении документов практически нет, и вопрос заключается только в возможных способах избавления от налогообложения каждой из сторон.

В случае с куплей-продажей не платить налоги можно только в нескольких случаях:

• если продавец не получает никакого дохода (продает автомобиль дешевле, чем купил), что нужно будет доказать сотрудникам налогового органа, предоставив соответствующие документы;
• если продавец владеет транспортным средством более трех лет;
• стоимость продаваемого автомобиля менее 250 000 рублей.

В случае с договором дарения освободиться от налогообложения, опять же, можно только при передаче имущества близким родственникам.

Последствия

Некоторые люди оформляют договор дарения, пытаясь таким образом прикрыть оформление купли-продажи имущества. В частности, это используется с той целью, чтобы обойти действующее правило преимущественной покупки или общей собственности супругов. В таких ситуациях, когда дарение используется для скрытия купли-продажи, данная сделка может признаваться мнимой и притворной, и в зависимости от ситуации в конечном итоге она будет ничтожной.

Ничтожность сделки предусматривает отсутствие каких-либо правовых последствий для каждой из сторон и, соответственно, недействительность ее с момента оформления. Если что-то по такому договору исполнялось, в дальнейшем через суд всегда можно будет включить «обратный механизм», заставив обе стороны вернуть друг другу предоставленное имущество.

При этом стоит отметить, что в дальнейшем к притворной сделке будут применяться те правила, которые она действительно подразумевала.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://calculator-ipoteki.ru/kak-luchshe-oformit-kvartiru-darenie-ili-kuplja-prodazha/

Как выгодно оформить наследство

Наследство квартиры — это и жизненное обстоятельство, и юридический факт одновременно. Такой сюрприз нужно правильно принять. Сам регламент принятия наследства описан Гражданским Кодексом Российской Федерации. Несоблюдение наследником норм закона может породить негативные последствия в виде лишения прав на наследуемое имущество. Исходя из этого, следует знать особенности законодательного регулирования процесса принятия имущества, дабы все было как надо.

Что лучше — завещание или дарственная на квартиру

Завещание можно аннулировать или коренным образом изменить. С юридической стороны, в действие вступает только последнее волеизъявление. Также собственность остается в полном распоряжении до последнего вздоха. Имущество в собственность получит лицо только после смерти наследователя.

Что лучше, дарственная или завещание

В договоре завещания собственность переходит по условиям договора во владение наследника только после кончины наследодателя, при этом для наследника всегда есть опасность того, что завещание будет изменено завещателем в любой момент. А в случае смерти может быть оспорено другими наследниками.

Наследство или дарение — что лучше выбрать

Если пожилой или тяжело больной человек обращается к нотариусу, очевидно им движет желание своевременно распорядиться своим имуществом перед смертью. Скорее всего, он уже решил, кому достанется его квартира, дом, машина, депозит и прочее, поэтому хочет документально оформить передачу этого имущества выбранному лицу (не важно – родственнику или нет). Осталось только решить – какой договор оформить – завещательный или дарственный. Что лучше выбрать?

Как выгоднее оформить наследство на квартиру

Как выгоднее оформить наследство на квартиру? С этим вопросом люди часто обращаются к юристам и нотариусам. Каждая сделка сопряжена с определёнными рисками для сторон, которые следует минимизировать перед оформлением документов. Стоимость проведения процедуры напрямую зависит от степени родства между лицами и некоторых других нюансов, которые рассмотрим в этой статье.

Во-первых, продавец квартиры получает доход в виде стоимости квартиры. Даже если фактически деньги не передавались, стоимость жилья должна быть указана в договоре, соответственно бывшему собственнику квартиры придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если квартира находилась в собственности матери менее трех лет, то налог в размере 13% будет платиться с суммы более 1 млн. руб.

Казалось бы, нет ничего проще – указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, и никаких налогов платить не нужно. Но обмануть фискальные органы не так-то просто. По словам Владимира Спасского, директора юридического департамента агентства недвижимости МИАН, сделка купли-продажи между родственниками может привлечь внимание налоговых органов, поскольку здесь имеет место заключение договора между взаимозависимыми лицами.

На этом основании налоговики имеют право проверить правильность применения цены по сделке.

«В случае выявления отклонения цены сделки в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены, налоговый орган вправе доначислить соответствующую сумму налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен», — цитирует эксперт пункт 3 статьи 40 Налогового кодекса РФ.

Как оформить и что лучше – дарственная или завещание на квартиру

Многих волнует вопрос, что лучше — дарственная или завещание. На практике этот вопрос является весьма противоречивым, поскольку зависит от различных обстоятельств, например сторон договора, момента перехода права собственности на жилье и стоимости операции по передаче квартиры.

Жилая недвижимость: дарить или завещать

Сразу оговоримся. Между близкими родственниками договор купли-продажи применяется достаточно редко. Никаких преимуществ для супругов, родителей, детей (включая усыновленных), дедушек, внуков и других родственников договор купли-продажи не имеет.

Разве что за исключением сроков оформления: покупатель по договору купли-продажи всего через месяц после подачи документов на государственную регистрацию может стать полноправным собственником жилья. Для вступивших в гражданский брак дарение тоже не подходит – лучше грамотно составить договор купли-продажи. В остальном для близких родственников купля-продажа не лучший вариант.

В отличие от завещания или дарственной собственник, владеющий недвижимостью менее трех лет, будет обязан заплатить налог на доходы физического лица при стоимости объекта выше миллиона рублей. Если же реальной оплаты, то есть передачи денег, по договору купли-продажи не происходит, то сделка признается ничтожной (притворной). Собственно, именно поэтому в отношении близких родственников она и не применяется.

Рекомендуем прочесть:  Оформить квартиру в собственность по наследству

Что лучше завещание или договор дарения

Здравствуйте! Бывший муж отписал свою долю в квартире (приобретена через куплю-продажу, не в браке) на нашего общего с ним ребенка.Была оформлена дарственная в Госреестре, выдано свидетельство.

Прошло больше года, он передумал… просит вернуть назад эту долю деньгами, иначе грозится подать в суд на отмену дарственной! Говорит, что докажет,что был пьян или невменяем (он работал раньше в психдиспасере),хотя это не так!… На сегодняшний день квартиру эту с долей ребенка я продала и поменяла на лучшую, документы на детскую комиссию по опеке бывш.муж сам и подписал. Вопрос:возможна ли отмена дарственной?.

Что лучше дарение или наследство

Если наследодателем не было написано завещание или оно составлено неверно, права на наследство переходят к родственникам. То есть, наследование зависит от степени родства между наследодателем и наследниками. Эта степень определяется количеством рождений, которые отделяют родственников от усопшего.

Источник: https://exjurist.ru/pereplanirovka/kak-vygodno-oformit-nasledstvo

Оформить квартиру на родственника: преимущества и риски

Заплатить за квартиру, а в собственники записать другого человека. Квартиры оформляют на родителей, на братьев, сестер и так далее. Причин на это – множество, риск, по сути, один – владеть де-юре купленным жильем будет другое лицо. Достанется объект через определенный период покупателю или нет – зависит от характера взаимоотношений. Как можно минимизировать риск?

Некоторые покупатели не хотят или не могут оформить приобретаемую квартиру в собственность. На это может быть множество причин, к примеру:

• покупатель уже использовал ранее налоговый вычет, а родственник – еще нет (+260 000 рублей к семейному бюджету);
• покупатель не может оформить ипотеку на покупку жилья, из-за:
  • преклонного возраста;
  • недостаточного срока работы на последнем месте работы;
  • испорченной кредитной истории
• родственник имеет возможность оформить ипотеку по льготной ставке (работник оборонно-промышленного комплекса, военные и т.д.);
• доходы были получены преступным путем – есть вероятность конфискации имущества в будущем;
• элитный объект недвижимости приобретает лицо, находящееся на государственной службе и т.д.

Записать в собственники собственной квартиры можно кого угодно – родственника или друга – это абсолютно законно. Однако безопаснее всего оформлять купленное жилье на законного супруга. Дело в том, что все приобретенное в барке имущество является собственностью обоих супругов.

Совместно нажитое имущество принадлежит в долях 50% на 50% мужу и жене. Причем, совершенно неважно, на чьи деньги были приобретены квадратные метры.

Однако именно тот факт, что супруг финансово не участвует в приобретении, и получает половину квартиры, заставляет некоторых покупателей задуматься о поиске обходных путей.

эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» Рассмотрим ситуацию: пара находится в браке, а квартира приобретается на деньги родителей одной из сторон. Без заключения брачного договора, недвижимость будет считаться совместно нажитым имуществом. Чтобы второй супруг не претендовал на половину квартиры, можно заключить брачный договор. Но менталитет у нас такой… многие к этому морально не готовы.

Некоторые записывают квартиру на других членов своей семьи: маму, брата, дедушку и т.д. Таким образом, лишив 50% в праве собственности своего супруга, покупатель отдает 100% своей квартиры другим людям. В данном случае есть риск полной или частичной потери купленной квартиры. Это может случиться в результате следующих обстоятельств:

Ухудшение отношений – квартиру не отдадут

Семейные конфликты могут поставить под удар соблюдение достигнутых ранее договоренностей, а возможность не отдать квартиру в будущем может стать весомым аргументом в любом споре.

Чтобы подстраховаться на случай того, что родственники откажутся переписывать квартиру на реального покупателя, кто-то просит написать гарантийные письма о будущем дарении квартиры, а кто-то – оформить нотариальные обязательства. Однако, по словам экспертов, такие документы в будущем не будут иметь юридической силы. На перспективу дарственную оформить нельзя (она вступает в действие сразу с момента подписания). Кроме того, невозможно заставить человека в будущем подарить объект, если он изменил свое решение.

Риэлторы рекомендуют оформлять предварительные договоры купли-продажи. Этот документ предполагает отсрочку вступления в право собственности. Впрочем, у этого способа есть один существенный недостаток.

генеральный директор ГК «ЦН «Северная казна» Предварительный договор купли-продажи предусматривает период, когда человек не становится собственником, но у него есть возможность им стать. Одна сторона обязуется в будущем продать объект. В таком соглашении обязательно должна быть указана конкретная цена. Фактически, человеку в будущем придется повторно выкупить свою квартиру.

юрист ООО ЮФ «Юрлига-бизнес» Если одно лицо уплачивает деньги за другое, то это делается либо по доброй воле (если это подарок, то невозможно требовать возврата этих средств или переоформления прав на него), либо это лицо выдает заем и может требовать потом возврата денег. Заем может быть осуществлен под залог этого имущества (по аналогии с банками, когда те выдают кредит под залог приобретаемой квартиры). Требования у лица, реально оплатившего деньги, возникают по большей части к продавцу (в случае не передачи им имущества (статья 313 ГК РФ, см.выше)

В качестве доказательства оплаты подойдут: платежное поручение, где указано основание платежа либо расписка от покупателя о том, что деньги взяты у такого-то человека для оплаты покупки квартиры». Впрочем, в случае радикального ухудшения отношений с родственником, добиваться справедливости, имея эти документы, придется в суде. И если у родственника нет больших доходов или иного имущества в собственности, вернуть что-либо будет весьма проблематично.

У номинального собственника квартиры появляются долги – на квартиру накладывают арест и забирают

Есть вероятность, что родственник не сможет вернуть квартиру по независящим от него обстоятельствам. Время сейчас не самое простое с точки зрения финансовой стабильности. Если у родственника появятся долги, и его признают неплатежеспособным, то взыскание обратят на его имущество. Такое может произойти только по решению суда. Так, квартиру, де-факто человеку не принадлежащую, могут пустить с молотка.

Долги владельца являются основанием для наложения обеспечительных мер. Квартира будет арестована. Было разъяснение Верховного суда по этому вопросу о том, что могут наложить обеспечительные меры и в последующем взыскать часть квартиры (т.е. на долю в праве собственности). На единственное жилье согласно ст. 446 ГПК РФ обратить взыскание нельзя, исключение – ипотека. Но опять-таки, в судебном порядке можно взыскать долг путем обращения взыскания на долю в квартире, прецеденты есть.

Обычно должники, предвидя судебное разбирательство, пытаются переписать все имеющееся имущество на другие лица. Однако все эти сделки в последствие могут быть признаны мниными по инициативе кредитора.

Смерть «формального» владельца квартиры

В случае смерти формального собственника квартиры все переговоры придется вести с его наследниками. А они могут не знать о заключенных договоренностях или проигнорировать их. По закону, наследство распределяется согласно 8 очередям:

1. супруг, дети, родители;
2. братья и сестры, дедушка и бабушка;
3. дяди и тети;
4. прадедушки и прабабушки;
5. двоюродные внуки и внучки, двоюродные бабушки и дедушки;
6. двоюродные правнуки и правнучки, двоюродные племянницы и племянники, двоюродные дяди и тети;
7. пасынки и падчерицы, отчим и мачеха;
8. нетрудоспособные иждивенцы.

*Первыми в наследование вступают родственники первой очереди.

эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» Представим ситуацию: сын купил квартиру и оформил ее на маму. В семье есть и другие дети. Мама скоропостижно умирает. Кто вступает в наследство? Наследники первой очереди – муж, дети и родители. Поверьте мне, в 99% случаев даже если в семье были хорошие отношения среди детей, мало кто откажется от причитающейся по закону доли в какой-то квартире в пользу брата. Если брат будет пытаться доказать, что объект был куплен на его средства – это приведет только к обострению конфликта.

Если у человека не было родственных связей с формальным владельцем квартиры, вернуть хоть что-то будет проблематично.

Теоретически имущественные интересы покупателя квартиры может защитить завещание. Тот, кто понес расходы на покупку квартиры, может просить о том, чтобы формальный собственник написал завещание на его имя. Однако завещание не дает 100% гарантии того, что фактический покупатель получит по этому завещанию свою квартиру в случае смерти владельца. Дело в том, что:

• Завещание может быть переписано в любой момент (в случае ухудшения отношений оно может быть переписано на имя других людей, фактический приобретатель квартиры об этом даже не узнает).
• Завещание может быть признано недействительным. Наследники в суде могут доказать, что при составлении завещания наследодатель не отдавал отчета своим действиям (к примеру, в тот момент он состоял на учете в психонаврологическом диспансере).
• Есть наследники, которые имеют право на имущество вне зависимости от текста завещания.

Есть обязательные участники наследства – те лица, которые наследуют независимо от наличия завещания. К ним относятся иждивенцы, пенсионеры, инвалиды.

50% квартиры достанется супругу собственника в случае развода

Это обстоятельство может возникнуть только в случае, если в формальные собственники квартиры записывают семейного человека. К примеру, родители оформили право собственности на квартиру на женатого сына. Либо брат записал жилье на родную сестру, которая уже состоит в браке.

Супруги этих лиц станут совладельцами «совместно нажитого» имущества. И в случае развода им будет причитаться половина жилплощади. Конечно, они от этого имущества могут отказаться добровольно. А могут воспользоваться случаем и получить жилье.

Не исключено, что кем-то будет двигать желание «насолить» бывшему супругу – это ему потом придется объясняться и решать проблему с родственниками.

«Подстелить соломку», в теории, можно с помощью составления брачного договора между будущим номинальным владельцем квартиры и его супругом. Однако некоторые могут воспринять такое предложение как личное оскорбление – родственники супруга выказывают недоверие. Кроме того, многие морально не готовы заранее делить имущество на случай возможного развода.

У фактического покупателя есть еще один вариант действий. Если на половину квартиры будет претендовать бывший супруг родственника, то можно попробовать доказать в суде, что квартира была куплена на его деньги.

В этом случае необходимо подавать исковое заявление о признании единоличного права собственности на объект, оформленного на одного из супругов. Предстоит доказывать в судебном порядке, что средства на покупку данного объекта были получены не за счет общих средств супругов, а направлены родственником одного из них. К примеру, доказательством может стать выписка из банка о переходе средств с одного счета на другой (со счета родственника одного из супругов, на счет продавца). Другой вариант: в самом договоре купли-продажи было указано, что оплата производилась средствами третьего лица.

А между тем, нельзя сказать, что для номинального собственника квартиры чужое имущество является подарком судьбы. На нем, как на владельце квартиры, будет лежать ответственность оплаты налога на недвижимость и коммунальных услуг. Между прочим, наличие большой задолженности чревато судебным разбирательством и возможным ограничением выезда за рубеж.

Еще сложнее будет ситуация, если на формального собственника была оформлена ипотека. Если реальный покупатель квартиры столкнется с финансовыми трудностями (ухудшение здоровья, потеря работы и т.д.), он не сможет платить за погашение жилищного кредита. Номинальному владельцу квартиры придется выплачивать чужую ипотеку или смириться с тем, что его кредитная история будет навсегда испорчена. В будущем жилищный кредит ему не выдаст ни один банк.

Нет универсального способа, который бы снял все риски оформления квартиры на другого человека или принятия чужой собственности. Безопасность такого квартирного маневра зависит от отношений между родственниками. А квартирный вопрос может стать серьезной проверкой семейных уз на крепость.

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/9220