Как продать долю ребенка в приватизированной квартире?

Как продать долю ребенка в приватизированной квартире?

В России несовершеннолетние дети получают полную дееспособность, только когда им исполнится 18 лет. До этого момента они не могут участвовать в сделках с недвижимостью. Как продать долю ребенка, чтобы улучшить жилищные условия и не нарушить требования закона?

статьи:

Особенности продажи доли ребенка в квартире

Если у несовершеннолетнего есть доля в приватизированной квартире, он имеет те же права, что и остальные сособственники. Нет никакого значения, зарегистрирован он на данной жилплощади или нет.

При этом конкретные особенности принятия решения полностью определяются возрастными границами:

до 14 лет	Такие дети признаются малолетними и не могут ставить подпись на документах. За них это должны делать законные представители.
от 14 до 18 лет	У таких детей появляется не только паспорт, но и ограниченная дееспособность. Они должны присутствовать на сделке, давать свое согласие и ставить подпись. Обязательно требуется разрешение от родителей, которое предоставляется в нотариальной форме.

Внимание! Независимо от возраста важно получить разрешение на сделку в органах опеки. Они проверят документы и сделают вывод о возможности продажи доли.

Как получить разрешение на продажу доли ребенка?

Органы опеки действуют на основе следующих законодательных актов:

• ФЗ № 48 «Об опеке и попечительстве».
• Статьях 31-41, 292 Гражданского кодекса РФ.

Инспектор Органов опеки обладает широкими полномочиями, в том числе в его функции входит проверка документов для одобрения продажи имущества несовершеннолетних. В результате процедуры у ребенка не должна уменьшиться собственность. Это значит, что нужно купить другую недвижимость или выделить ему соразмерную долю по новому адресу.

В разрешении указываются требования органа опеки. Их набор зависит от конкретной ситуации. Они являются обязательными. Если их не исполнить или исполнить не в полном объеме, сделку аннулируют в судебном порядке.

Если ребенок не имеет прописку в квартире и не проживает в ней, допускается открытие счета на его имя. На него перечисляются средства, полученные за проданную долю. Органы опеки устанавливают минимальную сумму.

Какие документы необходимы для получения разрешения на продажу?

Важно сразу подготовить документы. После написания заявления их не получится донести, так как решение принимается достаточно быстро.

Подается следующее:

• Заявление. Его должны подать оба родителя лично.
• Свидетельство о рождении или паспорт ребенка, если он уже имеется.
• Гражданские паспорта обоих родителей. Матери-одиночки предоставляют только свой паспорт.
• Документ о приватизации квартиры и выписка ЕГРН.
• Документы о собственности на приобретаемую недвижимость.
• Технический паспорт, кадастровый паспорт на оба объекта недвижимости.
• Справка об оценочной стоимости на оба объекта, если ее запросят отдельно.
• Выписка из домовой книги.
• Копия финансового лицевого счета.
• Если деньги планируете перечислить на счет в банке, указываются его реквизиты.

Если у ребенка уже есть паспорт, он должен явиться вместе с родителями. Его могут попросить подписать отдельное заявление от своего имени.

Никаких проблем с решением не будет, если родители не ущемляют имущественные интересы ребенка.

При этом не должна уменьшиться его доля и не должны ухудшиться условия для проживания.

Порядок продажи доли

Сделку важно провести правильно с юридической точки зрения, чтобы ее не отменили.

Для этого важно выполнить такую последовательность действий:

• Подать заявление и документы в опеку. Решение будет принято за 15 дней.
• Затем совершается сделка. Документы подаются в Росреестр, где регистрируют собственность. После этого перечисляется оплата.
• В органы опеки направляется уведомление об окончании процесса.

Сделка не пройдет регистрацию в Росреестре, если не будет разрешения от органов опеки. Регистрацию могут приостановить, а при непредоставлении документа – отказать в ней.

Обратите внимание! По закону запрещаются сделки между родителями и их родными или приемными детьми. В качестве исключения можно выделить дарственную на имя ребенка.

Зачастую у ребенка есть право на долю в квартире, в которой в качестве сособственников выступают другие родственники. Как правило, это приватизированная недвижимость. У таких родственников есть право на преимущественный выкуп доли.

Важно выполнить определенную последовательность действий:

• Каждому сособственнику направляется уведомление.
• У них есть 30 дней на рассмотрение. Один из них может согласиться купить долю.
• Уведомление не направляется, если сособственником является один человек и он согласен на выкуп доли. Готовятся документы к заключению сделки.
• Заключается предварительный договор на выкуп. Подбирается недвижимость для покупки взамен имеющейся. Все документы направляются в Органы опеки.
• Когда будет получено согласие, заключается договор, подается на регистрацию и оплачивается.

Если ни один из родственников не изъявляет желания выкупить долю, ее можно предложить стороннему покупателю. К документам прилагаются отказы сособственников или уведомления о вручении им предложения.

Согласие от бывшего супруга

Согласно установленным правилам, для получения разрешения нужно вместе явиться обоим родителям. Не имеет значения, находятся ли они в официальном браке. Не допускается представление иным лицом даже по нотариальной доверенности.

Чтобы получить согласие супруга можно использовать следующие способы:

Если он живет в том же городе и с ним можно связаться	Можно просто позвонить и попросить принять участие в судьбе ребенка.
Если он живет в том же городе, но отказывается от сотрудничества	Необходимо доказать, что он был оповещен о предстоящей сделке должным образом. Можно отправить телеграмму или заказное письмо с уведомлением.
Он проживает в другом городе, но не отказывается от помощи	Органы опеки направляют ему бланк с заявлением. Он должен его заполнить и заверить в нотариальном порядке.
Нет информации о местонахождении бывшего супруга, нет его контактных данных	Необходимо подать его в розыск через отделение полиции. Придется подождать 2-3 месяца, по истечение которых его можно признать безвестно отсутствующим.

Если согласия от бывшего супруга нет или отсутствует подтверждение о попытках его уведомления, лучше не продавать долю. Супруг может обратиться в суд, если узнает о предполагаемой продаже. А чтобы обезопасить себя, сотрудник органов опеки может указать, что договоренности между супругами достигнуто не было. Это приведет к отсутствию покупателей.

Согласие супруга не требуется в следующих ситуациях:

• Статус матери-одиночки.
• Подано заявление в полицию на розыск и прошло 3 месяца.
• Доказано, что супруг не платить алименты более 6 месяцев.
• Смерть бывшего супруга.
• Лишение родительских прав по суду.

Таким образом, основная сложность связана с одновременным подбором другого жилья. Кроме того, важно получить разрешение от опеки. Но в остальном используется стандартная схема продажи доли.

сюжет расскажет, как купить/ продать квартиру с ребенком-собственником или с долевым участием

Вам помогла наша статья? Поделитесь в соц сетях!

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/kak-prodat-dolyu-rebenka-v-privatizirovannoj-kvartire.html

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Реализация недвижимости связана рядом сложностей. Гражданину предстоит соблюсти целый перечень юридических аспектов. Если одним из владельцев помещения является несовершеннолетний ребенок, это существенно усложняет манипуляцию. Представители опеки строго следят за тем, чтобы права детей не нарушались. Потому, решив реализовать недвижимость, человек должен заранее разобраться, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка по правилам 2019 года.

Выполнить действие вполне реально. Однако нужно быть готовым к тому, что им придется получить разрешение в уполномоченном органе. Чтобы представитель опеки согласился его предоставить, необходимо соблюсти целый перечень особенностей.

В частности, жилищные условия ребенка не должны ухудшаться. Однако в ряде случаев от правила можно отступиться. О том, как выполняется продажа недвижимости, находящейся в долевой собственности, которая принадлежит ребенку, о процессе оформления пакета документации, а также о порядке действий, которые придется совершить, чтобы получить соответствующее разрешение, поговорим далее.

В каких случаях удастся осуществить?

Выясняя, можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, гражданин должен будет получить разрешение попечительского совета. Именно он принимает решение о проведении сделок, в которых участвует несовершеннолетний.

Рассчитывать на положительное решение стоит только в том случае, если ребенку будет выделена доля в новом помещении. Единый размер не должен быть меньше площади, которая принадлежала несовершеннолетнему гражданину ранее.

Если сделка была совершена без получения разрешения уполномоченного органа, она будет аннулирована.

Это может быть помещение, принадлежащее бабушке или дедушке. Если планируется покупка другого жилья, родители имеют право реализовать текущую недвижимость и незамедлительно оформить на ребенка долю в другой квартире.

Если по каким-либо причинам предоставить несовершеннолетним жилье невозможно, осуществить сделку не удастся.

Как выделить долю после продажи правильно?

Если планируется продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка, перед непосредственной реализацией жилья можно обратиться в органы опеки, предоставив бумаги на квартиру. В процессе можно поинтересоваться, на какой вид жилья они согласятся предоставить разрешение.

Пример разрешения от органов опеки:

На практике известны случаи, когда родители приобретали недорогую комнату и полностью оформляли ее на ребенка. Однако органы опеки в последующем отказались предоставлять разрешение на реализацию недвижимости. Дело в том, что ребенок не может жить один. С ним должна проживать хотя бы мать. На двоих площади комнаты будет недостаточно.

Если размер старой доли в квартире составляет 1/3 от общей площади, в новой квартире ребенок должен получить в собственность аналогичное количество имущества. Уменьшать его размер нельзя.

Список документов для предоставления в органы опеки:

Документ	Примечание
Заявление с просьбой о получении разрешения на продажу	Подписывается обоими родителями или опекунами. Помимо этого, документ должен содержать объективные причины необходимости продажи, а также обязательство о предоставлении иного жилья и выделение в нем доли ребенку
Согласие несовершеннолетнего собственника	Оформляется в письменном виде. Условие: достижение ребенком возраста 14 лет
Свидетельство о рождении ребенка	Предоставляется оригинал документа
Выписка из домовой книги
Договор, на основании которого имущество было приобретено	Договор дарения, купли-продажи и т. д.
Свидетельство о праве собственности	Выписка из Росреестра
Экспликация	Кадастровый паспорт
Справка о стоимости жилья	Выдается в БТИ
Справка об отсутствии задолженности	Выдается в налоговой

Чтобы заключить сделку и продать квартиру, в которой имеется доля, принадлежащая ребенку, необходимо получить разрешение у нотариуса. Похожие документы потребуется получить в попечительском совете. Чтобы бумагу предоставили, родители должны лично присутствовать во время процедуры рассмотрения заявки. Если кто-то из них не может прийти из-за расторжения брака или принципиально не хочет давать согласие на заключение сделки, принятие решения будет осуществляться в судебном порядке.

Образец договора купли-продажи (ребенок-собственник):

Образец договора купли-продажи (ребенок не собственник):

Список документов для выписки ребенка (не собственника) из отчуждаемой квартиры:

Документ	Примечание
Паспорт	Одного из родителей
Свидетельство о рождении	Допустимо предоставление паспорта ребенка (с 14 лет)
Технический паспорт на новую квартиру	Жилье, где будет прописан ребенок
Заявление	Заполняется в паспортном столе
Лист убытия

Чтобы решить проблему, потребуется предоставить один из следующих документов:

• подтверждение, что отсутствующие отец или мать лишены прав на ребенка;
• письменное согласие на выполнение процедуры продажи;
• постановление суда, подтверждающее, что отсутствующий отец пропал без вести.

Если один из законных представителей не может лично присутствовать из-за того, что находится в другой стране или городе, к списку документов нужно приложить письменное согласие. Оно заверяется нотариально.

Заверить документ может и консульство РФ в государстве, где находится законный представитель несовершеннолетнего. Если один из родителей скончался, в список документов потребуется включить свидетельство о смерти.

Список необходимых для заключения сделки документов может различаться в зависимости от региона, в котором осуществляется обращение.

Потому эксперты советуют предварительно посетить уполномоченный орган и заранее выяснить список бумаг, который потребуется предоставить.

Обычно решение о продаже доли принимается на основании следующих документов:

• свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если он уже достиг 14 лет;
• документы на квартиру;
• свидетельство о браке или его расторжении, если родители малолетнего гражданина узаконили отношения;
• бумаги, на основании которых произошло выделение доли ребенку после продажи квартиры;
• выписка с лицевого счета продаваемого и покупаемого жилья;
• выписка из домовой книги каждого из объектов;
• квитанция, подтверждающая внесение госпошлины;
• заверенное нотариально разрешение от законных представителей ребенка на реализацию недвижимости;
• лицензия на продажу дома или квартиры, выданная нотариусом.

Получив документацию, попечительский совет проведет оценку условий проживания ребенка. Уведомление в органы опеки в 2019 году должно быть отправлено в письменном виде.

Родителям предстоит составить заявление. Оно оформляется в присутствии инспектора УЗСН. В документе указывается, что родители и опекуны обязаны соблюдать права несовершеннолетнего гражданина. Затем инспектор в соответствии с установленным порядком заверяет заявление.

Если ребенку уже исполнилось 14 лет, прийти в органы опеки лучше вместе с ним. Дополнительно рекомендуется попросить посетить государственный орган и владельца покупаемого жилья. Органы опеки возьмут письменное согласие на передачу помещения несовершеннолетнему.

Гражданин, который уже достиг 14 лет, может самостоятельно принимать участие в сделке с письменного разрешения родителей.

Когда могут отказать в продаже доли?

В ряде ситуаций представители органов опеки могут отказаться предоставлять соответствующее разрешение.

Отрицательный ответ может быть дан, если:

• недвижимость приобретается в рассрочку, а все другие помещения продаются;
• покупаемое жилье значительно меньше приватизированной квартиры, которая была реализована;
• в купленной недвижимости отсутствуют какие-либо коммуникации;
• инфраструктура в районе, в который переезжает семья, плохо развита или вообще отсутствует;
• приобретаемое жилье не достроено;
• заключаемая сделка является одновременно продажей и дарением.

Получать разрешение в органах опеки необходимо до достижения детьми совершеннолетия. Когда человек достигает 18 лет, он становится дееспособным и может заключать все сделки самостоятельно.

В ряде случаев человек может быть признан дееспособным в 16 лет. В этой ситуации при заключении сделки удастся обойтись без привлечения органов опеки.

В ряде случаев родители могут получить одобрение на продажу недвижимости, если откроют счет на имя ребенка и внесут туда сумму, размерную стоимости проданной доли. Однако воспользоваться денежными средствами удастся только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Одобрение от органов опеки удастся получить, если покупаемая квартира имеет лучшие условия проживания

Если разрешение на продажу удалось получить

Органы опеки предоставляют соответствующее постановление в течение двух недель с момента подачи заявления. В документе будет указан адрес квартиры, которую разрешается продать, а также информация о покупаемом помещении. Затем будет осуществлено снятие законных представителей ребенка с регистрации. В связи с осуществлением действия будет выписан и ребенок.

Даже если несовершеннолетний гражданин не имеет доли в помещении, его нельзя выписать без получения согласия попечительского совета. Если подобные действия были осуществлены, любой суд признает выполнение процесса недействительным.

Затем заключается сделка и оформляется договор купли-продажи. Действие происходит в присутствии нотариуса. Когда манипуляция завершена, выполняется регистрация прав собственности всех участников процедуры.

Участники сделки должны подтвердить, что ребенок получил равноценную долю в новом помещении.

Источник: https://YurPortal.info/zhilishhnoe-pravo/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka/

Продажа доли несовершеннолетнего: где и как оформить сделку?

Любая юридическая сделка с недвижимостью имеет определенные риски, которые значительно возрастают, если в ней принимают участие несовершеннолетние дети. Сделки с недвижимостью в участием несовершеннолетних всегда имеют определенные сложности.

Права детей защищаются российским законодательством в особом порядке, поэтому на всём протяжении сделки к ней будет обращено пристальное внимание сотрудников органов опеки и попечительства.

В каких случаях можно продать долю несовершеннолетнего?

Продажа жилого помещения — процедура сама по себе достаточно непростая, особенно, если в числе его собственников числятся дети. Продать такую недвижимость гораздо сложнее, но сделать это можно, необходимо лишь учесть ряд определённых требований, предъявляемых к подобным сделкам Российским Гражданским кодексом.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Продажа доли несовершеннолетнего ребёнка в квартире допускается только после получения разрешения попечительского совета. Обращаясь за этим к сотрудникам органов опеки и попечительства, необходимо учесть, что для получения согласия нужно передать в собственность ребенка такую же долю в другой квартире, равноценной старой.

Если сделку купли-продажи оформить без согласия на то попечительских органов, то рассчитывать на положительный исход не приходится: сделка будет признана незаконной и расторгнута, а продавец и покупатель квартиры понесут положенное законом наказание.

Таким образом, существуют 2 варианта развития событий:

1. Если, продавая долю несовершеннолетнего, в планы продавца не входит покупка новой квартиры, то ему необходимо оформить на имя ребёнка долю в любом другом жилом помещении, например, в квартире близких родственников.
2. Продавая квартиру с долей несовершеннолетнего, переписать на него аналогичную долю в приобретённой взамен жилой площади.

Стоит учесть, что органы опеки могут не выдать необходимое разрешение, если их не устроит жилое помещение, предоставляемое ребёнку.

Часто бывает так, что родители продают свою квартиру и взамен оформляют на ребёнка долю в крохотной квартирке-малосемейке. На подобный обмен органы опеки разрешение не дадут, поскольку несовершеннолетний должен быть прописан с кем-то из родителей, а площадь такого помещения для двоих недостаточна по меркам жилищного законодательства.

Кроме того, доля в новой квартире должна быть аналогична собственности несовершеннолетнего в старом помещении, это правило касается и площади: новая недвижимость не должна уступать старой!

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

В какие инстанции необходимо обратиться?

1. Нотариус (оформление разрешения на продажу квартиры);
2. Органы опеки (для получения разрешения на совершение сделки);
3. Паспортный стол (снятие несовершеннолетнего с регистрационного учёта и последующая выписка его из квартиры);
4. Дальнейшая часть сделки оформляется по общему алгоритму: у нотариуса, в регистрационной палате и т.д.

Инструкция продажи доли

Данная процедура требует присутствия обоих родителей. Существуют ситуации, когда один из родителей не является в виду развода, отсутствия в стране или категорического несогласия с данной сделкой: тогда дело направляется на рассмотрение в суд.

Чтобы максимально сократить срок судебных разбирательств и сэкономить своё время, нужно предоставить секретарю судебного заседания нотариально заверенное согласие второго родителя, документ, подтверждающий факт лишения его родительских прав или решение суда о признании его пропавшим без вести.

Если один из родителей не может явиться в суд ввиду его отсутствия в стране, потребуется его письменное согласие, заверенное сотрудниками нотариальной службы или российского консульства, если он проживает за пределами РФ.

Поэтому специалисты настоятельно рекомендуют уточнить требуемый пакет документов заранее.

Как правило, он включает в себя:

• Документы, удостоверяющие личность родителей (паспорта) и несовершеннолетнего (свидетельство о рождении);
• Документы, подтверждающие факт получения ребёнком доли в приобретаемом или другом имеющемся жилье;
• Заявление, написанное при личном присутствии сотрудника органов попечительства и заверенное им;
• Документы, подтверждающие факт заключения или расторжения брака;
• Свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему;
• Разрешение нотариуса на совершение сделки покупки-продажи;
• Выписки из домовой книги и лицевого счёта обоих жилых помещений;
• Документ о покупке нового жилого помещения;
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

На основании полученных документов сотрудники органов опеки делают вывод, учтены ли права ребёнка в планируемой сделке и не страдают ли его интересы.

В выдаче разрешения может быть отказано в следующих ситуациях:

1. Помещение приобретается в рассрочку, а другое жильё несовершеннолетнему не предоставляется;
2. Новое жилье находится еще на этапе постройки;
3. Если приобретаемая квартира уступает по площади продаваемой;
4. Отсутствие в новой квартире каких-либо удобств;
5. Отсутствие или недостаточный уровень окружающей инфраструктуры в помещении, доля в которой передается в собственность ребёнку.

Чтобы быстрее получить согласие органов опеки, необходимо, помимо стандартного пакета документов, представить справки, подтверждающие по новому месту жительства несовершеннолетнего:

• хорошую экологию;
• улучшенную инфраструктуру;
• предоставление родителям работы с более высокой заработной платой.

Спустя две недели с момента написания заявления, органы опеки выносят своё решение.

Затем родители, действуя на основании полученного разрешения, выписывают ребенка из квартиры в территориальном отделении паспортного стола.

Дальнейшие действия участников сделки происходят в общем порядке:

1. У нотариуса оформляются договора купли-продажи на оба объекта недвижимости;
2. Стороны регистрируют права собственности на своё новое жильё;
3. После перехода прав собственности родителям необходимо известить о совершении сделки сотрудников органов попечительства.

Итак, продажа доли несовершеннолетнего в квартире происходит в соответствии со следующими принципами:

1. Ребенок вместо доли в продаваемой квартире получает долю в другом, равнозначном жилом помещении;
2. Сделка оформляется только после получения на то согласия органов опеки и попечительства;
3. Сделки купли-продажи обеих квартир происходят одновременно.

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/mozhno-li-prodat-dolyu-rebyonka.html

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Продажа квартиры, в которой часть (доля) принадлежит несовершеннолетнему (лицу младше 18 лет – п. 1 ст. 21 ГК РФ) – возможна, закон не ограничивает собственников в правах на распоряжение своим имуществом.

Однако, сделки такого рода могут быть на законных основаниях выполнены только при непосредственном участии органов опеки и попечительства (ООиП), на которые возлагается функция надзора за соблюдением прав несовершеннолетних граждан.

Далее мы подробно разберем порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

В глазах закона дети – это граждане, обладающие ограниченной дееспособностью. Родители являются выразителями интересов своих детей, а только потом в дело вступают ООиП, когда есть вероятность ущемления интересов детей. При продаже доли несовершеннолетнего число участников сделки увеличивается, поскольку необходимо не только получить разрешение из ООиП, но и лицензию в нотариате.

Когда можно продать долю несовершеннолетнего?

Попечительский совет уполномочен выдавать разрешения на совершение сделок купли-продажи квартир, доля в которых принадлежит несовершеннолетнему. Прежде, чем отправлять в ООиП, следует подготовить документы, подтверждающие передачу ребенку после продажи старой квартиры доли в новой квартире. Без получения документального разрешения сделка в судебном порядке будет расторгнута и аннулирована. Более того, участников могут привлечь к ответственности за нарушение закона.

Итак, при продаже доли малолетнего есть два пути:

1. Если продажа квартиры – это конечная цель, новую квартиру покупать семья не планирует, тогда несовершеннолетнему должна быть предоставлена аналогичная доля в другом домовладении. Например, можно детей оформить собственниками долей в квартире бабушки или дедушки.
2. При одновременной продаже старой и покупке новой квартире, по новому адресу на ребенка оформляется точно такая же доля в праве собственности. Закон допускает приобретение большей доли или равной прежней, но никак не меньшей.

Просто продать квартиру и не предоставить несовершеннолетнему взамен другую недвижимость – незаконно, в этом отношении законодательство неумолимо.

Прежде, чем окончательно решиться на продажу, стоит предварительно проконсультироваться в ООиП. Необходимо установить, на покупку какого типа жилья будет дано разрешение. Типичный пример: квартира продана, а ребенку куплена комната. ООиП – против, так как один ребенок проживать не может, а комната на двоих даже с одним из родителей – это слишком мало.

Если до продажи в квартире детям принадлежала 1/2, то и в новой квартире на их имя следует оформить 1/2 или даже больше. Оформить меньшую долю – нельзя, даже если новая квартира существенно больше прежней. Фактически в такой ситуации ребенок, скажем, вместо прежних 10 кв.м. получит, например, 15 кв.м. ООиП одобрит такую сделку без возражений.

Как подготовить документы к продаже?

С 02.06.2016 г. принят ФЗ №172, согласно которому сделки по продаже долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним подлежат обязательному удостоверению в нотариате. Именно поэтому полный перечень документов, который потребуется собрать родителям для продажи квартиры, становится шире.

Для получения нотариального разрешения (лицензии) необходимо явиться в нотариальную контору обоим родителям, либо их представителям по заранее оформленной доверенности. Кстати, так часто и поступают, поручая выполнять сделку квалифицированному юристу. Если же это невозможно из-за:

• отсутствия второго родителя по причине развода;
• его несогласия с продажей;
• безвестного отсутствия отца или матери,

тогда второму родителю необходимо обратиться в суд для получения соответствующего решения. Нотариусу при отсутствии на месте второго родителя можно предъявить:

1. нотариально заверенное письменное согласие отсутствующего родителя, а если он находится за границей, то подойдет письменное разрешение, заверенное российским консульством в стране пребывания;
2. решение суда о лишении родительских прав отсутствующего родителя;
3. решение суда о признании второго родителя безвестно отсутствующим (пропавшим без вести);
4. свидетельство о смерти, если второй родитель умер.  

Местные муниципальные образования могут корректировать перечень документов, поэтому стоит свериться со списком на месте. Обычно для получения разрешения в ООиП требуется собрать:

• Паспорта обоих родителей (опекунов, законных представителей);
• Свидетельство о рождении ребенка (паспорт, если ему уже 14 лет);
• Предварительный договор покупки новой квартиры, подтверждающий выделение несовершеннолетнему доли в ней;
• Заявление;
• Свидетельство о браке (если есть, то и о расторжении брака);
• Техпаспорт старой квартиры;
• Выписка из ЕГРП на старую квартиру;
• Нотариальная лицензия на продажу;
• Выписки с лицевых счетов на старую, и на новую квартиру;
• Выписки из домовой книги старой и новой квартир;
• Квитанция об оплате госпошлины.

ООиП изучит документы, сравнит прежние и новые условия проживания несовершеннолетних, а при отсутствии нареканий выдаст разрешение. Суть проверки – убедиться, что сделка законна, а имущественные интересы детей соблюдены.

В присутствии инспектора ООиП родители заполняют заявление, в котором обязуются соблюдать права и интересы своих детей. Инспектор ставит свою подпись на этом заявлении. Если ребенку на данный момент уже исполнилось 14 лет, тогда потребуется подготовить письменное разрешение от обоих родителей на продажу и покупку доли в квартире.

Когда ООиП отказывают?

Получить отказ – неприятно, без него сделка сорвется. Поэтому стоит сразу ознакомиться с перечнем ситуаций, в которых ООиП всегда отказывают заявителям:

• Новая квартира приобретается в рассрочку, а старые продаются полностью;
• Сделка проводится путем продажи и одновременно дарения;
• Объект покупки – новостройка (здание не сдано в эксплуатацию);
• Новое жилье меньше старого;
• Новое жилье имеет меньший комплект удобств, чем старое (отсутствует водопровод, канализация и т.д.);
• Новая инфраструктура существенно хуже прежней (нет садика или школы).

Если сделка все-таки должна быть проведена на таких условиях, тогда у родителей нет иного выхода, кроме как дождаться совершеннолетия своих детей.

Если причиной отказа названо то, что родители предоставили только предварительный договор купли-продажи на новую квартиру, вместо уже подписанного основного договора, то это – не правомерно. Предварительный договор обязывает стороны совершить сделку на указанных в нем условиях.

Если же отказ выдан по причине, которая, по вашему мнению, противоречит законодательству, то его можно оспорить в судебном порядке. В этом случае суду потребуется предоставить тот же самый пакет документов, который был подан в ООиП. Ответчиком в данном разбирательстве выступает ООиП, а истцом – родители несовершеннолетнего, действующие в его интересах.

Важно: не всегда необходимо ждать 18-летия, чтобы получить право совершать сделки с недвижимостью от своего имени. В ряде случаев подростки получают признание дееспособности в 16 лет. Например, когда вступают в брак, либо устраиваются на работу с оформлением полного соцпакета, а также становятся индивидуальными предпринимателями. Разрешение ООиП на сделку в таких случаях не потребуется.

Доказать ООиП, что при переезде условия проживания ребенка станут лучше, можно при аргументации:

• Улучшение экологической обстановки;
• Новая инфраструктура более развита (ближе к дому школа, больше магазинов, есть остановки общественного транспорта и т.д.);
• Улучшение климатических условий;
• Получение родителями более высокооплачиваемой работы.

Когда под влиянием этих аргументов и представленных документов ООиП выдадут разрешение, можно назначать даты сделок купли-продажи.

Как провести сделку?

На выдачу разрешения у ООиП есть ровно 2 недели с момента получения от родителей заявления и прилагающегося к нему пакета документов. В оформляемом разрешении обязательно указывается полный адрес старой квартиры, а также дается согласие на приобретение новой квартиры и указывается ее адрес.

Снятие с регистрационного учета по старому адресу проводится в следующем порядке: сначала выписывают родителей (опекунов), а потом только детей. Является ли несовершеннолетний собственником доли или же только зарегистрирован в старой квартире, без специального согласия ООиП нельзя снимать его с регистрационного учета. В противном случае сделка не пройдет регистрацию в Регистрационной палате.

После совершения этих обязательных действий можно приступать непосредственно к проведению сделки:

1. Договор купли-продажи составляется и заверяется у нотариуса, который также готовит акт о приемке-передаче недвижимости. Следует крайне внимательно изучить эти документы, чтобы избежать ошибок и неточностей.
2. В Регистрационную палату подаются два заявления: на регистрацию продажи старой квартиры и покупку новой. В ответ выдаются две выписки из ЕГРП на оба объекта недвижимости.
3. Подаются документы в УФМС по новому адресу для постановки на регистрационный учет несовершеннолетнего и его родителей (опекунов).
4. Копии обоих договоров необходимо предоставить в ООиП, чтобы известить о получении несовершеннолетним равноценное замещение его прежней собственности. 

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Вы с младшим сыном сможете продать квартиру в случае, если получите согласие от органов опеки и попечительства. Собственницей доли является несовершеннолетняя внучка, однако ее законные представители — родители. В соответствии с Федеральным законом от 24.04.

2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства дают законным представителям письменное разрешение о возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетнего.

При этом необходимо будет доказать органам опеки и попечительства, что после продажи квартиры, где у несовершеннолетней внучки есть доля, ее права не будут нарушены, и жилищные условия не будут ухудшены. Данного разрешения вполне достаточно для продажи квартиры.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Пархоменко:

Вы, являясь долевыми собственниками жилого помещения, можете продать его и по долям, соблюдая требования ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Однако общеизвестно, что продавать квартиру целиком намного выгоднее, чем в виде долей, поскольку ликвидность отдельной доли гораздо ниже, и продать ее по реальной рыночной стоимости практически невозможно.

В связи с тем, что собственником ¼ доли в праве собственности является несовершеннолетний, то на сделку, во-первых, потребуется разрешение органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Во-вторых, такая сделка должна совершаться с согласия родителей ребенка.

Как правило, органы опеки и попечительства, разрешая сделки по отчуждению объектов жилой недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним детям, требуют приобретения на имя несовершеннолетнего аналогичного жилья.

Если возможности наделить ребенка другим жилым помещением не имеется, то можно обратиться в органы опеки и попечительством с заявлением о разрешении продать квартиру с зачислением денежных средств, вырученных от продажи доли ребенка, на индивидуальный банковский счет ребенка. При этом органы опеки и попечительства принимают определенное решение, учитывая жизненные обстоятельства каждой конкретной семьи.

Отвечает юрист ООО «Центр правового обслуживания» Анатолий Никифоров:

В такой ситуации возможна продажа не всей квартиры целиком, а долей, принадлежащих Вам и младшему сыну. Однако такая сделка имеет ряд нюансов. Во-первых, по закону внучка имеет преимущественное право на приобретение доли в общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ).

Поэтому прежде, чем продать свои доли третьим лицам, необходимо предложить выкупить их законным представителям ребенка. И только в случае их отказа (либо отсутствия согласия в установленный законом тридцатидневный срок), сделка может быть совершена с третьими лицами.

Кроме того, нужно получить согласие органа опеки на отказ от реализации преимущественного права покупки доли малолетним.

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?

Отвечает адвокат Екатерина Шаго:

Вы можете продать свои доли, не ориентируясь на внучку. Вы и Ваш младший сын можете распоряжаться своей собственностью вне зависимости от того, что Ваша внучка стала сособственником в квартире. Конечно, доли, скорее всего, будут стоить дешевле, чем целая квартира со всеми долями, но продать Вы их вправе.

Алгоритм действий такой: сначала вы с сыном должны найти покупателя на ваши доли и определить реальную рыночную цену этих долей. В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже долей Вы и Ваш сын, каждый в отдельности, должны будете официально уведомить родителей девочки (поскольку внучка несовершеннолетняя) о возможной продаже и предоставить им право преимущественной покупки ваших долей. Уведомить необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении.

На ответ будет дано 30 дней с момента получения такого письма. По истечение 30 дней можно пойти к нотариусу с документами об отправке уведомлений и зафиксировать данный факт нотариально. Кроме того, на разрешение такой сделки необходимо будет получить разрешение органов опеки и попечительства (в соответствии с 37 статьей ГК РФ). Отказ органов опеки от выдачи разрешения можно будет оспорить в суде.

Кстати, органы опеки не могут умалить ваше с младшим сыном право на распоряжение своими долями.

В случае, если ответа от законных представителей нет или они отказались от права преимущественной покупки долей, то вы может продать свои доли стороннему покупателю. При этом стоимость долей, обозначенная в Уведомлениях о праве преимущественной покупки, не должна быть изменена. Вы имеете право продать только за ту цену, за которую предложили выкупить внучке (ее законным представителям), и это обстоятельство должно быть очень и очень строго соблюдено.

Отвечает адвокат по семейным спорам Ольга Белова:

Необходимо четко уяснить, что продать недвижимость, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, без участия органа опеки и выделения доли не получится ни при каких обстоятельствах. Если после продажи приобретение нового жилья не предполагается, ребенку можно предоставить долю в другом жилом помещении, в данном случае в квартире матери (или бабушки, дедушки), передав ей эквивалентную денежную сумму от продажи квартиры.

Если это невозможно, то придется оформить на ребенка равную долю во вновь приобретенном жилье или отдельное жилье с общей площадью не меньше, чем его доля. В данном случае необходимо до продажи представить документы в органы опеки с целью получения консультации о том, на какой вид жилья они выдадут разрешение. В практике бывали случаи, когда родители приобретали ребенку недорогую комнату, но орган опеки не давал разрешения на продажу.

Важно понимать, что ребенок не может жить один: предоставляемая ему площадь должна быть достаточной для проживания двоих (ребенка и как минимум его матери).

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Как продать долю в общежитии, оформленную на ребенка?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

В этой ситуации необязательно приобретать внучке отдельное жилье, но в процессе продажи Вашей квартиры внучка должна получить чуть больше, чем продала то есть улучшить свои жилищные условия. Ей можно выделить долю, содержащую больше жилой площади хотя бы на 1 кв. метр в квартирах матери, бабушки, дедушки и других родственников. Даже часть дома ИЖС, если таковой есть.

В этом случае Вы можете вместе продать квартиру целиком, одновременно приобретя внучке долю в другой квартире или доме. Учтите, что на это действие необходимо заранее получить разрешение органов опеки и попечительства. Также покупку другой доли на ребенка необходимо осуществлять либо во время, либо после продажи спорной квартиры (но до окончания регистрационных действий).

Отвечает к.ю.н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Если коротко, то Вашу ситуацию можно охарактеризовать как наличие в семье проблемного актива.

Итак, если все члены семьи, включая несовершеннолетнюю внучку в лице ее представителя, готовы данную квартиру продать и разделить деньги пропорционально проданным долям, то Вы можете провести эту сделку без каких-либо осложнений за исключением предоставления в органы опеки и попечительства документов, подтверждающих обеспечение несовершеннолетней жильем. Это может быть, например, проживание ее с мамой или иными родственниками по материнской линии.

Если такой возможности нет, то Вам имеет смысл при подготовке сделки купли-продажи Вашей квартиры предусмотреть приобретение жилплощади для Вашей внучки, соответствующей социальным нормам, к примеру, по договору предварительной купли-продажи или банковской ипотеки. В этом случае данная недвижимость должна быть эквивалента стоимости доли внучки это может быть и комната, и квартира небольшого размера или находящаяся в недорогом районе.

Если же законные представители несовершеннолетней внучки против сделки, то Вы можете продать свою долю (3/4 квартиры) любому лицу, предложив до этого выкупить данную долю представителям несовершеннолетней внучки, тем самым соблюдая ее преимущественное право как долевого собственника. Следует отметить, однако, что стоимость реализации доли в данном конкретном случае будет ниже рыночной, так как актив все-таки проблемный, и доля «идеальная», то есть не выделенная «в натуре».

Вы также можете в судебном порядке, если это позволяют параметры квартиры, осуществить выделение Вашей доли в натуре, то есть с определением комнат. Тогда Вы получаете де-факто коммунальную квартиру и можете распоряжаться Вашими комнатами без каких-либо потерь в стоимости. Право преимущественного выкупа, однако, сохраняется. Ну, и если никакой из изложенных вариантов Вас не устроил, тогда Вам придется ожидать совершеннолетия внучки и решать вопросы лично с ней.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли купить долю в квартире за маткапитал?

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Как использовать маткапитал, если мы строим дом сами?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodat_dolyu_nesovershennoletnego_rebenka/6183